COMPRAR TERRENO EDIFICABLE EN SALAMANCA. ¿QUÉ DEBES SABER?

La compra de un terreno edificable en Salamanca para hacer una casa, puede ser una alternativa a la compra de una casa ya hecha, nueva o de ocasión. Con el inconveniente del tiempo y una cierta complejidad, pero con la ventaja de un proyecto creativo, que permitirá construir la casa que exactamente se quiere y se ha imaginado.

Diferencia entre urbano y urbanizable

Dentro de los terrenos edificables, hay que diferenciar dos categorías básicas: Los terrenos urbanizables y los terrenos urbanos. A continuación, definimos sus principales diferencias.

Terrenos urbanizables

Todavía no son aptos para construir una casa, y el Ayuntamiento no dará la correspondiente licencia de obras si no se realiza antes un trabajo previo de transformación y acondicionamiento.

En algunos casos, a partir de las previsiones del POUM (Plan de Ordenación Urbanística Municipal) será necesario desarrollar una figura de desarrollo urbanístico, del llamado “planeamiento derivado”, a través de un Plan Parcial, una Unidad de actuación, etc.. Después, hacer el correspondiente Proyecto de Urbanización y finalmente ejecutarlo.

En otros, ya estará la figura de “planeamiento derivado” a punto, y tan solo hará falta que, a través de un Proyecto de Urbanización, se proceda a la ejecución material de las obras.

Terrenos urbanos/parcelas urbanas

Tanto a nivel de planeamiento como a nivel de ejecución material, ya son aptos para construir una casa. En estos casos, presentando el Proyecto Constructivo y cumpliendo los trámites correspondientes, el Ayuntamiento dará la licencia de obras y se podrá iniciar de forma inmediata la construcción de la casa.

Se trata de parcelas ya urbanizadas, con calles asfaltadas, el encintado de aceras hecho, el alumbrado público funcionando, servicio de alcantarillado y conexiones a punto para los suministros de agua, electricidad y gas si corresponde.

¿Qué tener en cuenta a la hora de comprar un terreno?

Obviamente debe gustar la ubicación y las medidas; la orientación, luz y vistas es muy importante. También los servicios y equipamientos, la proximidad al centro de un núcleo urbano o la movilidad.

El terreno habrá de servir para aquello por lo que se ha comprado; para inversión, o más normalmente para construir una casa. Siguiendo la diferenciación antes señalada, habrá que ver si es urbanizable o urbano (ya urbanizado). En el primer caso, tener claro en qué punto de desarrollo se encuentra y cuáles son los gastos pendientes; en el segundo, los condicionantes que marca la normativa urbanística: usos, ocupación, edificabilidad, alturas permitidas y otros parámetros constructivos. En Gènion Immobles, antes de poner en comercialización cualquier terreno edificable, se comprueba siempre en qué situación se encuentra, y los compradores saben en todo momento cuáles son exactamente los condicionantes urbanísticos.

Fiscalidad: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o IVA + AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), es la fiscalidad que según los casos habrá que liquidar por la compra de un terreno edificable. Para saber cuál toca, habrá que ver cada caso:

Si el vendedor es un particular que no sea sujeto pasivo de IVA, la compraventa del terreno urbanizable o urbano tributará ITP, un 10% del valor del terreno que conste en la escritura de compraventa.

Si el vendedor es una sociedad promotora, o bien un particular que sea sujeto pasivo de IVA, normalmente por haber liquidado cuotas a una Junta de Compensación, la compraventa del terreno urbanizable o urbano tributará IVA, un 21% del valor del terreno que conste en la escritura de compraventa. En este supuesto, también tributará por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, un 1,5% del valor. El importe total a liquidar por el comprador en concepto de impuestos, será pues del 22,5%.

En Gènion Immobles tenemos experiencia contrastada en los terrenos en venta, tanto edificables, urbanizables o urbanos, y damos un asesoramiento completo y personalizado, urbanístico y fiscal para cada uno de los casos.