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¿Qué es más conveniente alquilar o comprar una casa como vivienda habitual?


Actualmente muchos de nosotros tenemos nuestro hogar en un piso de alquiler, o simplemente estamos viviendo en casa de nuestros padres y buscando un piso para independizarnos.

Si echamos un vistazo a las cifras del mercado de la vivienda durante el 2018 veremos que son muy positivas en compraventas y número de hipotecas. También nos daremos cuenta de que los precios de venta han subido y los de alquiler se han disparado.

En estos momentos todos nos preguntamos si es más conveniente alquilar una vivienda u optar por comprarla, si alquilar es tirar el dinero o si comprar conlleva unos gastos y riesgos que no compensan. Verdaderamente no existe una opción mejor que otra, ya que entran en juego numerosos factores, como nuestro perfil, nuestras necesidades y el impacto económico futuro de cada uno, teniendo en cuenta también la parte emocional.

Lo que tenemos que entender es que se trata de una decisión financiera muy importante, y que alquilar o comprar afectará nuestros objetivos personales y profesionales. Saber qué nos conviene más es cuestión de tomárselo con calma, hacer un análisis concienzudo pensando que es lo que necesitamos, hacer cuentas y dedicarle tiempo.

En este artículo intentaremos ayudarte a tomar la mejor decisión para ti y te ofrecemos las variables que debes tener en cuenta a la hora de valorar si es preferible comprar o alquilar una vivienda.


¿COMPRAR ANTES QUE ALQUILAR?

Seguramente la compra de una vivienda es la decisión económica más importante que tomaremos en nuestra vida, y responder con acierto a la pregunta resulta imprescindible.

Tradicionalmente Girona, Catalunya o España, ha sido siempre un país de propietarios, apostando por la compra frente al arrendamiento.  Si no tuviéramos en cuenta nuestra situación económica y nos dieran la opción de elegir, la mayoría, por no decir todos, preferiríamos comprar una vivienda para convertirla en nuestro hogar. Dicho de otro modo, la mayoría pensamos que alquilar es tirar el dinero.

Inicialmente en la compra de un piso debemos valorar los gastos asociados a la compraventa y la formalización del préstamo hipotecario, que son normalmente a cargo del comprador:


DESEMBOLSO INICIAL PARA LA COMPRA DE UN PISO

Recursos propios. Generalmente el banco nos financiará hasta el 80% del precio de compra de la vivienda, por lo tanto, nosotros deberemos aportar el 20% restante.

Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). En Catalunya, siempre que sea una primera transmisión a efectos de IVA, cuando se compra una vivienda de obra nueva se debe pagar el 1,5% del precio de la escritura de compraventa.

Notario y registro. Los gastos de la compraventa en cuanto a Notario y Registro son a cargo del comprador y ronda aproximadamente el 2% del precio de venta.

IVA o ITP. La compraventa de una vivienda nueva está sujeta al pago del IVA, que para este tipo de transacciones es del 10% del importe total de compraventa. Si se adquiere una vivienda de segunda mano, se debe pagar el 10% como impuesto de transmisión de patrimonio (ITP).

En modo de resumen, el desembolso inicial de compraventa de un piso de obra nueva ronda el 33,5% del precio de adquisición y para un piso de segunda mano, es decir, de segunda transmisión, es del 32% sobre el precio de escritura ante notario.

Debemos tener en cuenta, qué en casos con perfil e historial financiero favorables, actualmente podemos llegar a encontrar financiación hasta el 100% del precio de venta en la compra de una vivienda, reduciendo así el desembolso inicial hasta el 12%.


DESEMBOLSO INICIAL PARA EL ALQUILER DE UN PISO

Fianza. Generalmente, de media, suele solicitarnos 2 mensualidades de alquiler en concepto de fianza.

Primera mensualidad. Se suele abonar el primer mes del alquiler en el momento de firmar el contrato de arrendamiento.

Inmobiliaria. Si gestionamos el contrato de alquiler a través de una inmobiliaria, lo más habitual es que cobren como honorarios una mensualidad del alquiler más el IVA correspondiente.


DESEMBOLSO MENSUAL DE COMPRA Y ALQUILER DE UN PISO

Por norma general un préstamo hipotecario de tipo variable con un EURIBOR + 1,25% de diferencial (actualmente seria de 1,25% ya que el Euribor anual es negativo) para devolver en 30 años, aproximadamente las cuotas mensual resultantes serían las siguientes:

  • Para una hipoteca de 100.000 € sería de 333 €

  • Para una hipoteca de 150.000 € sería de 500 €

  • Para una hipoteca de 200.000 € sería de 666 €

  • Para una hipoteca de 250.000 € sería de 833 €

En el caso del alquiler el desembolso mensual es la renda que hayamos pactado en el momento de firmar el contrato de arrendamiento. Por norma general el propietario de la vivienda busca una rentabilidad aproximada del 5% del precio de compra de la propiedad. Por lo tanto, si hacemos un comparativo con los precios de adquisición de un piso financiado al 80%, aproximadamente la renta mensual resultante seria la siguiente:

  • Para un piso de 125.000 € (hipoteca de 100.000 €) sería de 500 €

  • Para un piso de 187.500 € (hipoteca de 150.000 €) sería de 750 €

  • Para un piso de 250.000 € (hipoteca de 200.000 €) sería de 1000 €

  • Para un piso de 312.500 € (hipoteca de 250.000 €) sería de 1.300 €

Así pues, mientras que el coste inicial es mucho más económico si se alquila, a la hora de afrontar los pagos mensuales y teniendo en cuenta los costes medios, las cuotas de la hipoteca son más reducidas.


COSTES ADICIONALES EN LA COMPRA Y EN EL ALQUILER DE UNA VIVIENDA

Cuando compramos o alquilamos una vivienda es recomendable contratar un seguro del hogar, cada caso con sus coberturas más recomendables.

En el caso de ser propietario de nuestro hogar deberemos hacer frente al pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI), así como los gastos obligatorios derivados de la comunidad de propietarios. Estos gastos no existirán en el alquiler, a menos que haya algún pacto en sentido contrario en el contrato de arrendamiento.

LA PARTE EMOCIONAL DE LA COMPRA O EL ALQUILER DE UNA VIVIENDA

La decisión de adquirir nuestra vivienda en propiedad nos vincula emocionalmente más a un lugar en concreto, pero en muchas ocasiones, nos lleva a ser menos flexibles respecto a la movilidad laboral. También quedamos muy ligados ya que afecta la flexibilidad de movimientos delante de la necesidad de cambiar el tipo de vivienda, debido a las dimensiones del hogar o por la falta de servicios en la zona.

Comprar un piso o una cosa para vivienda habitual nos proporciona mayor estabilidad, puesto que los contratos de alquiler hay que renovarlos y a lo largo de los años nos veremos obligados a renovar el contrato varias veces, y si el dueño opta por no renovar el contrato, tendremos que emplear tiempo y dinero en encontrar otra vivienda para mudarnos.

¿COMPRAR NUESTRA VIVIENDA, A LARGO PLAZO, ES UNA INVERSIÓN?

No, no es una inversión es una forma de ahorrar. Si compramos una casa como vivienda habitual, desde nuestro punto de vista, es una muy buena forma de ahorrar, solo que, el día de mañana, en vez de tener dinero, tendremos un hogar donde vivir. Gracias a esto, cuando tengamos la hipoteca pagada y, sobre todo, cuando nos jubilemos, no tendremos que pagar una renta de alquiler el resto de nuestra vida.

De hecho, para muchas personas su vivienda en propiedad supone el plan de pensiones para su vejez. Sus ahorros se ven depositados durante gran parte de su vida en un inmueble que será su mayor patrimonio.

Realmente no hay una sola respuesta a si es mejor comprar o alquilar, porque, como hemos visto, depende de muchos factores: desde nuestra capacidad financiera a nuestra aversión al riesgo o el tipo de vivienda que necesitamos. Por ello, y más allá de los factores emocionales, de las tendencias o de las recomendaciones generalizadas, siempre hay que hacer un análisis en profundidad para que la decisión que tomemos sea la que más se ajuste a nuestras necesidades.

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